2026 düzenlemesi: Aidatı artık kim belirliyor?
7579 sayılı Kanun'la işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanıyor; yöneticinin geçici bütçesindeki artış yeniden değerleme oranıyla sınırlı.
· 2 dakikalık okuma
22 Mayıs 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun üç maddesinde (35, 37 ve 70) değişiklik yaptı. Değişiklikler yayım tarihinde yürürlüğe girdi. Aidatı doğrudan ilgilendiren kısım, 37. maddedeki işletme projesi düzenlemesi.
İşletme projesi nedir?
İşletme projesi, bir apartman ya da sitenin bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini gösteren bütçedir. Her kat malikinin ödeyeceği aidat (avans) bu projeden çıkar. Yani “aidat ne kadar olacak?” sorusunun cevabı, işletme projesindedir.
Ne değişti?
1. İşletme projesini kat malikleri genel kurulu onaylar. Kanun bunu artık açıkça yazıyor: işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Aidat miktarında son söz kat maliklerinindir.
2. Onaylı proje yoksa yönetici geçici proje yapar, ama en geç üç ay içinde genel kurul karar verir. Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi hazırlar ve bunu kat maliklerine imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirir. Bu projenin en geç üç ay içinde genel kurulda aynen ya da değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınması gerekir.
3. Geçici projede artışa tavan geldi. Mevcut bir işletme projesi varsa, yöneticinin hazırladığı geçici projedeki bedel, yürürlükteki projenin bedelinden en fazla yeniden değerleme oranı kadar yüksek olabilir. Yeniden değerleme oranı, Vergi Usul Kanunu uyarınca her yıl ilan edilen orandır.
Önemli bir ayrıntı: Bu tavan, yöneticinin tek başına hazırladığı geçici projeyi sınırlar. Genel kurulun kendi onayladığı bütçe için kanunda bir artış tavanı yoktur. Kat malikleri, ihtiyaç varsa daha yüksek bir bütçeyi kendileri kabul edebilir.
4. Avans, işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanır. 35. maddede yöneticinin avans toplama görevi, “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde yeniden yazıldı.
5. Toplu yapılarda yönetim planı daha kolay değişiyor. Birden çok bloktan oluşan sitelerde (toplu yapılarda) yönetim planının değiştirilmesi için aranan oy, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin beşte dördünden üçte ikisine indirildi. Geçici yönetimle ilgili hükümler için de bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisi yeterli. Yönetim planlarının bu kurala aykırı hükümleri artık uygulanmıyor.
Kat malikleri için anlamı
- Aidatınızdaki artış, bir yöneticinin tek taraflı kararıyla yeniden değerleme oranını aşamaz.
- Geçici bir bütçeyle uzun süre idare edilemez: üç ay içinde genel kurulun karar vermesi gerekir.
- Bütçeyi tartışmanın ve değiştirmenin yeri genel kuruldur. Toplantılara katılmak hiç bu kadar önemli olmamıştı.
Yöneticiler için anlamı
- Yıl başında işletme projesini zamanında hazırlayıp genel kurula götürmek artık bir zorunluluk.
- Geçici proje hazırlanıyorsa, artış oranı ilan edilen yeniden değerleme oranıyla karşılaştırılarak belgelenmeli.
- Genel kurul tutanağı ve karar defteri, aidat uyuşmazlıklarında en önemli belgedir. Eksiksiz tutulmalı.
Karacan olarak yönettiğimiz her yapıda işletme projesini kalem kalem gerekçelendirerek genel kurula sunuyor, onaylanan bütçeye göre her ay rapor veriyoruz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukata danışmanızı öneririz.
Tüm yazılar